Immobilier

  • Valeur locative: un impôt qui fait de la résistance

    Imprimer

    Sous le titre «Incitations du système fiscal à l’endettementprivé et mesures possibles pour les réduire», un groupe de travail formé d’experts des administrations fédérales des finances et des contributions, de l’Office fédéral du logement, de la BNS et du Seco avait pointé du doigt en 2016 l’endettement considérable des ménages, qui totalisent à eux seuls 93% des emprunts hypothécaires, essentiellement destinés à financer le logement, pour un montant chiffré à l’époque à quelque 630 milliards de francs.

    Le groupe avait clairement identifié la principale cause de cet endettement unique au monde, savoir un régime fiscal imposant la valeur locative tout en autorisant la déduction des intérêts passifs et des frais d’immeubles (entretien et autres charges). Les Helvètes n’étant pas tombés de la dernière pluie, ils ont vite réalisé tout l’avantage fiscal qu’ils pouvaient retirer de pareil régime en remboursant aussi lentement que possible leurs hypothèques, de sorte qu’ils se trouvent collectivement débiteurs de montants frisant pour près des trois quarts d’entre eux la limite du supportable.

    Lire la suite

    Lien permanent Catégories : Dette, Fiscalité, Immobilier, suisse 3 commentaires
  • Vers des subprimes à la sauce helvétique?

    Imprimer

    Lorsque, le 31 août dernier, Fritz Zurbrügg, vice-président du directoire de la Banque nationale suisse, s’est longuement exprimé à l’Université de Lucerne sur les risques liés à l’évolution du marché immobilier, il n’y est pas allé par quatre chemins. Non seulement il a repris dans les grandes lignes les principales conclusions, assez édifiantes, du dernier Rapport sur la stabilité financière de la BNS sur le sujet*, mais il y a ajouté cette constatation qui fait réfléchir: «Si les taux d’intérêt subissaient une hausse forte et brutale et si les prix de l’immobilier chutaient dans le même temps […], de nombreux emprunteurs ne seraient plus en mesure de payer leurs intérêts hypothécaires».

    Lire la suite

  • Logement: le prix de l’obstination genevoise

    Imprimer

    La pression sur l’immobilier est devenue telle qu’on en vient à se demander s’il n’y a pas une obstination coupable dans la politique du logement telle qu’elle est menée en Suisse en général et à Genève en particulier.

    Une tout récente publication de l’Office fédéral du logement (Libre circulation des personnes et marché du logement – Région lémanique 2020) est éloquente à cet égard. Alors que le marché du logement locatif tend plutôt à se détendre et, partant, les loyers à se stabiliser, celui du logement en propriété suit le mouvement inverse : la demande ne cesse d’augmenter, alors que l’offre stagne. L’une et l’autre de ces tendances sont parfaitement identifiées, mais rien n’y fait. On refuse de reconnaître l’évidence, et l’on s’obstine à considérer qu’il y a pénurie de logements à louer et que, à l’inverse, il y a bien assez de logements à vendre, alors que la réalité est exactement le contraire.

    Lire la suite

    Lien permanent Catégories : Capital, Démocratie, Immobilier 1 commentaire
  • L’immobilier, saison 2

    Imprimer

    Après avoir exemplifié ici même les causes de la pénurie de logements locatifs à l’aide du cas berlinois, venons-en à l’autre saga immobilière, celle de l’impossible accès à la propriété dans ce pays et tout particulièrement à Genève.

    Il y a exactement trente ans, un groupe de travail formé à l’initiative de la CEG d’alors (Caisse d’Epargne du Canton de Genève) avait identifié ce qu’étaient les raisons principales d’une offre insuffisante et d’une constructiontrop coûteuse. On cherchait surtout à l’époque les moyens de répondre à la pénurie de logements bon marché, mais l’analyse ne passait pas à côté des motifs plus généraux du déséquilibre immobilier, symbolisé par l’image, bien connue des économistes, de la paire de ciseaux*.

    Lire la suite

  • Logement : la leçon de Berlin

    Imprimer

    Genève n’est pas Berlin, mais la leçon de l’une vaut pour l’autre. Dans l’intention louable de freiner une hausse devenue explosive, le Sénat (municipalité) de la ville-Land a introduit en février 2020, puis renforcé à diverses reprises, un gel des loyers («Mietendeckel») d’une durée de cinq ans obligeant les propriétaires d’un bon million et demi de logements à en maintenir, et cas échéant réduire, les loyers à leur niveau de juin 2019. Porté en appel devant la cour constitutionnelle de Karlsruhe par une société propriétaire de plusieurs milliers d’appartements, objet d’une multitude d’expertises juridiques, et évidemment contesté par l’opposition à la coalition rose-verte au pouvoir dans la capitale, le dispositif, d’une rare complexité (il prévoit douze niveaux de loyer s’étageant de 3,92 à 9,80 euros le mètre carré au maximum selon l’âge et le niveau de confort du logement*), a déclenché comme on pouvait s’y attendre un vaste débat sur l’efficacité de ce genre de mesure. 

    Lire la suite

    Lien permanent Catégories : gouvernance, Immobilier, Prix 1 commentaire
  • L’effet paradoxal des taux bas

    Imprimer

    Les bas taux d’intérêt ont un effet paradoxal sur le marché immobilier. On pourrait penser qu’ils facilitent l’accès à la propriété, or ils ont pour conséquence essentielle de favoriser la construction de logements locatifs, et par là de réduire la part de logements destinés à la vente. Moins nombreux qu’il n’en faudrait pour répondre à la demande, ces derniers deviennent par conséquent encore plus chers.

    Lire la suite

    Lien permanent Catégories : Banques suisses, Finances, Immobilier 5 commentaires
  • Caisse de pensions des fonctionnaires genevois: entre salades et baratinage

    Imprimer

    Le projet de nième recapitalisation de la Caisse de prévoyance de l’Etat de Genève (CPEG), objet d’interminables initiatives et référendums, véhicule son cortège d’inexactitudes et d’approximations quand ce ne sont tout simplement des fadaises.

    Championne du genre, l’Asloca fait, dans un communiqué, remonter aux années 80 – et l’impute à des «choix politiques de la droite» – le passage d’une capitalisation à 100% à un système de capitalisation partielle de ce qui était alors la CIA. En réalité ladite caisse, fusionnée depuis avec la CEH qui était en bien meilleur état, n’avait jamais atteint un taux de couverture de 100% et s’en éloignait toujours plus, de sorte que le grand argentier de l’époque, Robert Ducret, avait habilement suggéré de passer à un système mixte de capitalisation partielle, à la satisfaction générale et non au seul contentement du camp bourgeois.

    Lire la suite

  • Soucis persistants sur le marché hypothécaire

    Imprimer

    On relevait la semaine dernière dans cette colonne combien le marché des crédits hypothécaires restait frappé de suractivité, en particulier en Suisse romande, et combien certaines catégories de banques persistaient à s’y engager. Ce n’est donc pas tout à fait un hasard si la FINMA et la Banque nationale suisse viennent de lancer de sérieux avertissements à propos des évolutions en cours sur ce marché. Même si, note la seconde, la plupart des banques axées sur le marché intérieur sont correctement capitalisées et échapperaient au naufrage en cas de «scénarios défavorables», la situation demeure tendue.

    Lire la suite

  • Un dette à plus d’un billion de francs

    Imprimer

    Le marché immobilier s’est paraît-il stabilisé l’an dernier en Suisse. Les prix auraient même légèrement reculé pour les appartements en PPE, et à peine augmenté pour les maisons individuelles. La situation dans les grands centres urbains n’est évidemment pas celle des régions périphériques. A Genève par exemple, les prix moyens demeurent très élevés. A Zurich ou Bâle également, même si à certains égards la situation hors centre-ville y est moins tendue.

    Lire la suite

  • La prochaine crise sera-t-elle immobilière ?

    Imprimer

    En Suède, la durée moyenne de remboursement d’un prêt hypothécaire serait de 140 ans. Les statistiques manquent pour évaluer la longévité des encours hypothécaires en Suisse, mais on peut raisonnablement estimer que, pour une partie d’entre eux en tout cas, elle doit se situer dans les mêmes eaux, une fois les obligations légales ou contractuelles remplies (amortissement accéléré du 2e rang, échéance plus courte des nouveaux crédits, etc.).

    En tout état de cause, les deux pays sont champions dans le recours à l’endettement hypothécaire, qu’il soit mesuré en proportion du produit intérieur brut, en fonction des revenus, ou à la hauteur de la charge financière qu’il fait peser sur le budget moyen des ménages. Corollaire ou conséquence de cet emballement hypothécaire, les prix de l’immobilier ont en Suède comme chez nous atteint des hauteurs stratosphériques, et entraîné des risques que les autorités de surveillance compétentes s’efforcent d’évaluer et si possible de maîtriser.

    Lire la suite

    Lien permanent Catégories : Dette, Immobilier, suisse 0 commentaire
  • Libor, Saron, charabia monétaire dont pourtant beaucoup dépend

    Imprimer

    Au pays le plus endetté du monde hypothécairement parlant (on aura reconnu la Suisse), on se penche gravement sur le passage, probable et imminent, du Libor au Saron. Le Libor, ce London interbank offered rate (en bon français, taux interbancaire pratiqué à Londres), est sur le point d’être remplacé, chez nous, par le Saron, acronyme barbare désignant le Swiss Average Rate Overnight, en bon français le taux d’intérêt moyen pour les prêts au jour le jour, plus précisément pour une nuit (overnight), taux auquel les banque se prêtent à très court terme, les unes aux autres, les liquidités qui manquent aux premières et dépassent leurs besoins chez les secondes.

    Lire la suite

    Lien permanent Catégories : Banques, Concurrence, Finances, Immobilier 1 commentaire
  • L’immobilier pris au piège des taux bas

    Imprimer

    En plein Sion, à la place de l’ancienne Matze, se dresse un complexe résidentiel flambant neuf à la recherche d’occupants. Peu ont répondu à l’appel. Sur les 120 appartements offerts à la location, 36 à ce jour ont trouvé preneur. Un peu partout au centre et à la périphérie de la ville, de nouveaux locatifs attendent qu’on veuille bien les remplir. Comme titrait le Nouvelliste, «le parc immobilier est en surchauffe à Sion».
     
    Au total, 1800 logements pourraient bientôt se retrouver sur le marché, ce qui serait considérable pour une ville de 30'000 habitants, et même pour l’agglomération qui en compte le double. Le cas n’est pas isolé: dans plusieurs autres villes moyennes, la durée d’insertion des annonces de logements s’est considérablement allongée. Ce qui, à certains égards, apparaît comme une heureuse détente d’un marché marqué par la pénurie, n’est pas uniquement l’effet de rattrapage d’une activité de construction réagissant avec retard à la pression démographique.

    Lire la suite

  • Attention aux risques hypothécaires !

    Imprimer

    Le temps passant, le niveau extrêmement bas des taux d’intérêt, notamment hypothécaires, engendré par les intérêts négatifs que la BNS perçoit sur les comptes de virement que les banques entretiennent auprès d’elle a fait naître des comportements qui ne sont pas sans risque. Les banques principalement actives sur le marché intérieur, qui vivent pour l’essentiel de la marge entre intérêts actifs et passifs et qui ont vu leur rentabilité décliner continuellement depuis la crise financière de 2008, sont tentées de compenser la réduction tendancielle de cette marge par une augmentation plus que proportionnelle de leurs crédits sur le seul marché offrant encore une chance de gain, savoir le marché hypothécaire.

    Lire la suite

  • La pénurie de logements, cela se soigne

    Imprimer

    Il y a quelque chose de difficilement compréhensible dans l’obstination avec laquelle les milieux se portant défenseurs des intérêts des locataires reviennent à la charge sous forme d’initiatives visant à encourager l’offre de logements à bas loyers tout en freinant celle de logements destinés à la vente. On devrait pourtant, dans ces rangs-là aussi, réaliser que la première dépend organiquement de la seconde, puisque c’est la marge, importante, dégagée par les ventes d’appartements en PPE qui permet d’équilibrer les plans financiers des HLM et autres LUP. C’est donc – sauf à considérer qu’ils n’ont rien compris au fonctionnement du marché immobilier – que lesdits milieux cherchent en réalité à dissuader les promoteurs privés de construire de nouveaux logements pour leur substituer la main publique, comme on dit en bon allemand.

    Lire la suite

    Lien permanent Catégories : Immobilier 2 commentaires
  • Immobilier : toujours la ligne rouge

    Imprimer

    Ce n’est plus seulement la Banque nationale suisse, mais aussi, cette fois-ci, la Banque des règlements internationaux qui met en exergue l’évolution de l’immobilier en Suisse. Selon ses calculs, les prix de l’immobilier résidentiel enregistrent chez nous depuis des années une hausse dépassant de beaucoup celle que connaissent les quelques rares pays où ils continuent d’augmenter, pour l’essentiel l’Allemagne, la Suède ou encore le Canada.

    La mesure dans laquelle ces prix s’écartent de leur tendance à long terme y atteindrait presque 12 points de pourcentage, ce qui placerait la Suisse dans la zone de danger, puisque ce «property price gap» est considéré comme un signal d’alerte avancé, annonciateur d’une crise bancaire susceptible d’intervenir dans les trois ans. Bigre !

    Lire la suite

    Lien permanent Catégories : Banques centrales, Dette, Immobilier, Prix 0 commentaire
  • Locataires, retraités: Quand le droit va de travers

    Imprimer

    Le Tribunal fédéral, interprétateur sourcilleux du droit du bail, vient de juger que les rendements prévus dans les plans financiers des habitations à loyers contrôlés par l’Etat devaient s’ajuster au – bas – niveau des taux hypothécaires actuels, donc en suivre la courbe fortement descendante. D’où, comme l’a relevé Christian Bernet la semaine dernière dans la Tribune de Genève, sous le titre La panique s'empare des constructeurs de logements, un certain émoi chez les promoteurs et les investisseurs institutionnels, telles les caisses de pensions, qui placent une bonne partie de leurs actifs dans l’immobilier et ne peuvent se contenter de rendements aussi faibles pour remplir leurs obligations de prévoyance.

    Le TF aurait d’ailleurs pu remarquer qu’il y avait une certaine incohérence dans le fait de juger excessif un rendement net dépassant 2,5%, quand le taux d’intérêt minimum que les institutions de prévoyance sont tenues de verser sur les avoirs de vieillesse vient d’être fixé à un niveau à peine supérieur (1,75%) ; à ce taux-là, elles ne couvrent même plus leurs frais.

    Lire la suite

  • Le pot de miel de la prévoyance

    Imprimer

    Un vieux et sage principe de politique économique veut qu’on ne puisse viser plusieurs objectifs avec le même instrument. Cette impossibilité de courir plusieurs lièvres à la fois, qui vaut pour la politique monétaire par exemple (une banque centrale ne peut à la fois fixer le taux de change et le taux d’intérêt, sauf à contrôler les mouvements de capitaux), vaut aussi pour la prévoyance. C’est donc un simple retour à la logique qu’envisage le Conseil fédéral en proposant de ne plus autoriser, sauf cas exceptionnels, l’utilisation du 2e pilier pour faciliter l’accession à la propriété. Les fonds accumulés sur les comptes des assurés doivent servir à financer leurs rentes futures, et non pas simultanément – ou plus exactement : en lieu et place – les aider à acquérir leur propre logement.

    Lire la suite

  • Genève, une propriété pas si privée que ça

    Imprimer

    D’abord le constat. Genève, comme toutes les villes-centres d’une certaine importance, attire du monde, qui cherche évidemment à se loger. Dans le même temps, il s’y construit peu, et même de moins en moins si l’on en croit la statistique. D’où une tendance, logique, à la hausse des prix des logements, qu’ils soient loués ou occupés par leurs propriétaires. Précision qui a son importance : les loyers des logements existants sont soumis à diverses réglementations visant à les empêcher d’augmenter plus vite qu’un étalon de référence politiquement correct mais économiquement discutable, qui correspond aujourd’hui à un taux hypothécaire moyen. Autre remarque d’importance : alors que de plus en plus de ménages souhaitent accéder à la propriété de leur logement, les milieux dits de protection des locataires dénoncent une pénurie de logements à loyers abordables et s’opposent, par principe, à l’augmentation de la part de logements en PPE dans les constructions nouvelles. Il y a donc un déséquilibre fondamental entre l’offre, insuffisante, et une demande largement insatisfaite.

    Lire la suite

    Lien permanent Catégories : Genève, Immobilier 0 commentaire
  • Surchauffe immobilière: par l’autre bout de la lorgnette

    Imprimer

    La décision du Conseil fédéral de relever le volant anticyclique de fonds propres imposé aux banques dans le secteur des crédits hypothécaires à l’immobilier résidentiel a été diversement appréciée, c’est le moins qu’on puisse dire. Les professionnels de l’immobilier ont qualifié la mesure d’inutile dans un marché qui selon eux est en train de se corriger de lui-même. Les banques ont regretté une mesure à leurs yeux inefficace et pour ainsi dire superfétatoire, puisque décidée sans concertation avec leurs représentants et sans attendre que l’autorégulation en laquelle elles croient dur comme fer ait eu le temps de déployer tous ses effets.

    Réactions somme toute logiques, puisque venant de ceux et celles que la mesure va frapper au cœur de leurs principales sources de revenu – les marges de promoteur et commissions de courtage pour les premiers, les différences d’intérêts pour les secondes – qui devraient forcément baisser dans un marché ralenti.

    Lire la suite

    Lien permanent Catégories : Croissance, Immobilier 1 commentaire
  • Ce que dit la décote du groupe Raiffeisen

    Imprimer

    La décision de Moody’s d’abaisser légèrement la note par ailleurs excellente du groupe Raiffeisen suscite quelques remous. La banque souligne évidemment les points positifs relevés par l’agence de notation, et rappelle qu’elle se situe toujours dans le haut du panier. Il n’empêche que sa forte exposition au marché immobilier (puisqu’elle est essentiellement une bailleuse de prêts hypothécaires) relance le débat sur l’existence, effective ou supposée, d’une bulle dans ce secteur.

    Lire la suite

    Lien permanent Catégories : Banques, Dette, Immobilier 0 commentaire