Vers des subprimes à la sauce helvétique?

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Lorsque, le 31 août dernier, Fritz Zurbrügg, vice-président du directoire de la Banque nationale suisse, s’est longuement exprimé à l’Université de Lucerne sur les risques liés à l’évolution du marché immobilier, il n’y est pas allé par quatre chemins. Non seulement il a repris dans les grandes lignes les principales conclusions, assez édifiantes, du dernier Rapport sur la stabilité financière de la BNS sur le sujet*, mais il y a ajouté cette constatation qui fait réfléchir: «Si les taux d’intérêt subissaient une hausse forte et brutale et si les prix de l’immobilier chutaient dans le même temps […], de nombreux emprunteurs ne seraient plus en mesure de payer leurs intérêts hypothécaires».

On peut naturellement tenir l’hypothèse d’une hausse rapide et brutale des taux hypothécaires pour hautementimprobable dans les circonstances présentes, mais il n’empêche. Une simulation montre que les prix actuels des biens immobiliers seraient surévalués d’au moins 30% si ces taux montaient au-dessus de 3%, et placeraient les emprunteurs dans une position dépassant largement la norme admise en matière d’endettement par rapport au revenu. Or 3%, ce n’est pas tellement plus que la moyenne historique des taux hypothécaires réels (2,6%). 

Bref, on ne serait plus très loin des «subprimes» de triste mémoire, qui ont mis tant de ménages américains à la rue et entraîné la faillite d’innombrables intermédiaires financiers, pour finir par déclencher une crise financière à l’échelle planétaire. La Suisse n’est certes pas l’Amérique et les ménages suisses ne sont pas sur la paille, mais dans aucun pays l’endettement hypothécaire n’est aussi élevé que dans le nôtre, où il dépasse désormais 150% du produit intérieur brut. Une baisse de 30% des prix immobiliers n’entraînerait pas la faillite des banques, dans l’ensemble suffisamment capitalisées, mais signifierait pour elles de lourdes pertes.Surtout pour celles, soit dit en passant, qui malgré les appels à la prudence, le recours au volant anticyclique et l’autorégulation, se sont risquées à prêter davantage que les 80% généralement admis.

N’y a-t-il donc aucun moyen de rompre ce lien inquiétantentre hausse des prix de l’immobilier et hausse de l’endettement hypothécaire ? Bien sûr qu’il s’en trouve, à condition de vaincre la force de l’habitude et les résistances corporatives. Il suffirait par exemple d’inciter les emprunteurs – et pourquoi pas les y contraindre – à rembourser plus rapidement leur dette hypothécaire ; et quoi de plus simple pour cela que de mettre fin au couple malsainimposition de la valeur locative - déductibilité de la charge hypothécaire. Car c’est en effet à l’avantage fiscal qui en découle que l’on doit cette persistance et même l’aggravation d’un endettement hypothécaire qui sur ce point expose la Suisse, quoi qu’on en dise, à un risque systémique sans égal ailleurs dans le monde.

Marian Stepczynski

 

* https://www.snb.ch/n/mmr/reference/stabrep_2021/source/stabrep_2021.n.pdf (Données arrêtées au 31 mai)

Commentaires

  • Effectivement vous avez 100 fois raisons quand vous dites qu'il faut mettre "fin au couple malsainimposition de la valeur locative - déductibilité de la charge hypothécaire". C'est une proposition qui est faite depuis de nombreuses années mais qui ne rencontre pas un écho favorable. Dommage ! Mais comme disait Jean de la Fontaine "Nous ne croyons le mal que quand il est venu."

  • Oui, vous avez aussi 100 fois raison lorsque vous dites qu'il faudrait rembourser plus rapidement la dette hypothécaire.

    Il se trouve même qu'avec des taux d'intérêts très bas, certains propriétaires - qui ont eu les yeux plus gros que le ventre -, sont au bord de la banqueroute.

    Alors voilà, je suggère une solution apaisante pour toutes les parties prenantes (propriétaires, banquiers, Etat).

    Lorsqu'il y a banqueroute, toutes ces parties sont perdantes à des degrés divers. C'est donc à éviter.

    1. Il faudrait que le produit de l'impôt sur la valeur locative soit intégralement dévolu à l'amortissement de la dette.

    2. Que le montant qui représente les intérêts déductibles (et qui ne profite pas au fisc) soit obligatoirement affecté à l'amortissement de la dette.

    Conclusion: Au niveau des charges extra-hypothécaires, rien ne change pour le propriétaire, alors que sa dette diminue. Pour le banquier, le risque systémique diminue. Pour l'Etat, perte du revenu de la valeur locative, compensé par la régression des faillites lors de successions.

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