L’effet paradoxal des taux bas

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Les bas taux d’intérêt ont un effet paradoxal sur le marché immobilier. On pourrait penser qu’ils facilitent l’accès à la propriété, or ils ont pour conséquence essentielle de favoriser la construction de logements locatifs, et par là de réduire la part de logements destinés à la vente. Moins nombreux qu’il n’en faudrait pour répondre à la demande, ces derniers deviennent par conséquent encore plus chers.

La raison de ce curieux phénomène tient en ceci que les investisseurs institutionnels, fonds de pension en tête, sont toujours plus nombreux à privilégier l’achat d’immeubles locatifs plutôt que les placements en d’autres classes d’actifs. Même relativement bas, et peu susceptibles d’augmenter dans les conditions actuelles et futures, les revenus locatifs l’emportent largement sur les autres sources de revenus de placement.

On construit donc beaucoup, au-delà sans doute des besoins effectifs dans la plupart des régions, à tel point que le taux de vacance a presque doublé en dix ans, pour se fixer à 1,66% au 1er juin dernier. La situation reste tendue à Genève (0,54%), mais dans certains cantons on dépasse largement le taux considéré comme reflétant un marché équilibré (1,3%). Au total, 75'000 logements, dont plus des trois quarts destinés à la location, étaient vacants à cette date.

Autrement dit, l’immobilier locatif s’éloigne de plus en plus de l’équilibre. Qui plus est, relève la BNS dans son dernier rapport sur la stabilité financière, «une part croissante des nouveaux prêts hypothécaires dans le segment des objets résidentiels de rendement finance des objets immobiliers dans des régions présentant des taux de vacance importants».

Les risques de rupture, régulièrement évoqués par la BNS comme dans les études que lui consacrent les principaux pourvoyeurs de crédit hypothécaire (UBS, Credit Suisse, BCZ) et d’autres grands acteurs du marché, sont donc bien réels, sinon dans les circonstances présentes, du moins dans celles où, quelque part dans le futur, les taux d’intérêt se mettront à remonter. Mieux valant s’y préparer, on a conduit les banques à s’entourer bon gré mal gré de divers garde-fous, en forme d’élévation des ratios de fonds propres à respecter, et de durcissement des exigences de solvabilité imposées aux débiteurs.

Les banques en sortent mieux armées espère-t-on contre de possibles revers de fortune, au prix d’un recul de leurs marges qui indispose au premier chef les plus petites d’entre elles. Mais l’effet collatéral du dispositif est surtout de rendre l’accès à la propriété de son logement plus éloigné que jamais pour la plupart des candidats, alors qu’il n’a jamais été aussi tentant : selon une récente enquête de l’OFS, la charge hypothécaire moyenne, frais d’entretien compris, ne s’est élevée qu’à 750 francs par mois, soit à peine plus de la moitié du loyer moyen (1400 francs) payé par les locataires durant la même période (2015-2017).

Les initiatives lancées tant au niveau local que national par les milieux dits de défense des locataires, qui toutes entendent forcer encore davantage la construction de logements locatifs, tombent donc comme la grêle après la vendange. Au mieux, leur mise en œuvre conduirait à faire monter encore le taux de vacance là où il est déjà élevé. Au pire, elle contribuerait à rapprocher l’immobilier de rendement de son point de rupture. Et dans tous les cas, elle rétrécirait encore davantage le cercle des heureux élus de l’accession à la propriété, alors que celui des candidats malheureux ne cesse de s’élargir. Quelle pitié !

Lien permanent Catégories : Banques suisses, Finances, Immobilier 5 commentaires

Commentaires

  • Premièrement, à l'origine il ne s'agit pas de taux bas mais de taux négatifs en ce qui concerne les banques européennes auxquelles la Suisse est poings et pieds liées de part sa politique, ses investissement (négatifs) et l'ensembles des traités économiques ratifiés par la Suisse avec l'UE.

    Un taux négatif sous entend que d'une part les banquiers ne savent plus comment se faire des "politesses" et d'autre part que la finance ferait plus confiance au futur qu'au présent ou passé !

    L'ensemble des banques sont en manque de liquidités, non seulement à cause d'expériences catastrophiques sur les marchés mondiaux mais également à cause des crédits pratiqués par l'économie locale, si ces banques devaient emprunter avec le moindre intérêt (positif) elles auraient fermés leurs portes depuis 4 ou 5 ans.

    Ce taux négatifs ne profitent qu'aux banques publiques qui sont encore en train de rattraper des coups dures comme les subprimes et les conséquences opérées par Trump sur les marchés chinois, iraniens et bientôt mondiaux et turques, sans parler d'autres pressions sur l'Europe et le Canada en conséquences des mauvaises habitudes liées à l'OTAN comme nous venons de le voir.

    Une des raison ayant poussé certains pays d'Europe à créer l'euro était de vouloir faire face au dollar sur les marchés mondiaux, cela n'a pas fonctionné et ce n'est rien de le dire.

    Trump veut se débarrasser de toues les plateformes socialistes au niveau mondial, Merkel l'a compris, mais la France semble encore être en train de rêver en couleur.

    Donc les emprunteurs suisse comprennent qu'il n'est pas opportun d'investir à titre personnel alors que les banques vont devoir encore plus obtenir à des taux négatifs et prêter à des taux prohibitifs et une inflation trafiquée avec des investissement caducs, le fait que soudain les banquiers et leurs copains construisent à tout va signifie qu'une seule chose, c'est qu'ils ne savent plus où investir et surtout pas dans une économie adaptée au 21ème siècle, le fait de privilégier les banques dans ces investissements massifs n'a été mis en place que dans le but d'exclure l'achat d'immobilier au niveau national par des particuliers, c'est à dire octroyer des permis de construire aux banques et pas aux privés et d'autre part, ne pas investir dans des secteurs indispensables vis-à-vis des demandes futures comme le font les américains, la Corée du Sud, Israël et même la Chine et l'Inde. Dans les technologies du futur !

    Alors la Suisse prend modèle sur l'immobilisme européen et concentre ses activités sur des semblants qui vont finir dans le mur, alors vous pensez bien que les privés comprennent ou plutôt sentent que quelque ne tourne pas rond, c'est la raison pour laquelle ils refusent de se risquer, même si ils le pouvaient dans des investissements localisés sur des terrains minés !

  • Hors sujet mais pas tout à fait :

    Je parlais des liquidités, dans cette crise où Macron été mis en poste uniquement pour rafler tout ce qu'il est possible de rafler, il entame une de ses dernière réforme : Celle des retraites !

    Gros morceau et au travers d'un plan de réforme global sans précédent, mais ce qu'il faut absolument dénoncer, c'est dans un premier temps, sa main basse sur les 150 milliards épargnés par les caisses de retraites privées des professions libérales !!

    150 milliards dont personne ne parle malgré tout le grabuge ambient !!!

  • Une étude très sérieuse faite par l'université de Lausanne constate que plus les charges dun 'état sont élevées et plus ce pays est corrompu !

    En France, les charges de l'état atteignent 56% du PIB, un record, soit 1445 milliards d'euros alors que rien ne fonctionne au niveau des fonctions régaliennes, toutes les administrations sont exsangues, la police, la justice, les écoles, les hôpitaux, l'armée etc.. sont ratiboisées et où va tout cet argent ?

    Le problème est que l'argent ayant été pillé n'est jamais réinjecté dans l'économie locale !!

  • Ce n'est pas nouveau, mais Genève et la Suisse sont cités dans pratiquement chaque affaire de corruption internationale ou locale bien-sûr !

    Pas plus tard qu'il y a 3 jours,, je lisais encore qu'un dossier lié à l'ex-président français Nicolas Sarkozy était à nouveau lié à des comptes auprès du Crédit-Suisse à Genève.

    Les citoyens genevois et suisses n'en ont pas marre d'être impliqués dans tant et tant de dossiers sales ?

  • Plusieurs publications attestent que les montants issus des trafiques et des montants issus de la criminalités et non-déclarés dépassaient l'argent qui circule dans la finance légale !

    Après comment peut-on encore se demander pourquoi les taux plafonnent par le bas !!

    La corruption est internationale, elle pourrit les économies de pratiquement toutes les nations, y compris les USA, où la corruption a atteint les couches politiques, nous le voyons avec le fils de Joe Biden et les dossiers qui montent à la surface depuis les profondeurs des décennies passées.

    Depuis 3 ou 4 décennies, la corruption au sein de la politique atteint des sommets que l'économie légale n'arrivera pas à surmonter, des sommes astronomiques sont en transit sur des comptes, y compris par le biais de multinationales tels que Renault et Nissan, on la vu avec l'affaire Carlos Goshn et même avec le fils de kofi annan.

    Tant que la criminalité contrôlera la finance, il sera impossible de prédire quoi que ce soit en économie !

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