Logement : la leçon de Berlin (16/03/2021)

Genève n’est pas Berlin, mais la leçon de l’une vaut pour l’autre. Dans l’intention louable de freiner une hausse devenue explosive, le Sénat (municipalité) de la ville-Land a introduit en février 2020, puis renforcé à diverses reprises, un gel des loyers («Mietendeckel») d’une durée de cinq ans obligeant les propriétaires d’un bon million et demi de logements à en maintenir, et cas échéant réduire, les loyers à leur niveau de juin 2019. Porté en appel devant la cour constitutionnelle de Karlsruhe par une société propriétaire de plusieurs milliers d’appartements, objet d’une multitude d’expertises juridiques, et évidemment contesté par l’opposition à la coalition rose-verte au pouvoir dans la capitale, le dispositif, d’une rare complexité (il prévoit douze niveaux de loyer s’étageant de 3,92 à 9,80 euros le mètre carré au maximum selon l’âge et le niveau de confort du logement*), a déclenché comme on pouvait s’y attendre un vaste débat sur l’efficacité de ce genre de mesure. 

Pour ses partisans, le contrôle des loyers a eu un effet bénéfique, puisque ces derniers auraient, pour les logements visés, baissé entre 7% et 11% en moyenne depuis son introduction. Pour ses détracteurs en revanche, l’écart se serait creusé entre anciens et nouveaux logements, ainsi qu’entre loyers payés par les locataires en place et ceux appliqués aux nouveaux arrivants. Alors que la hausse moyenne de l’ensemble des loyers entre 2010 et 2019 n’a été que de 18%, elle a atteint de 51% à 64% pour les nouvelles locations. Ce qui oblige de plus en plus de jeunes ménages et autres nouveaux habitants (il en arrive 40'000 par an !) à s’installer à la périphérie de la ville. Dans le même temps, observent les critiques, la construction de nouveaux logements a diminué de moitié, malgré les efforts considérables consentis par les autorités, et notamment les nombreux achats et programmes de construction d’immeubles locatifs menés et financés par celles-ci.

La défense des locataires est quelque chose d’éminemment sympathique. Qui ne chercherait pas à protéger les locataires, qui ne s’opposerait pas à des hausses de loyer dépassant celles des revenus, qui renoncerait à construire moins cher ? Hélas, les bonnes intentions ne se marient pas toujours avec les principes économiques les plus élémentaires. Où que ce soit, de quelque secteur d’activité qu’il s’agisse, un déséquilibre entre une demande trop forte et une offre trop faible engendre mécaniquement une hausse des prix. Et si ces derniers sont administrativement bloqués (par une loi, une disposition réglementaire, une décision de justice), non seulement la demande augmente encore davantage et l’offre continue de se rétrécir, mais toutes sortes d’errements accompagnent le rationnement de fait qui en résulte: attributions aléatoires, tricheries, trafics d’influence et passe-droits divers. Sans compter que le renchérissement artificiellement contenu tend à se reporter sur des marchés connexes, celui du logement en périphérie, de la propriété par étage (PPE), ou même de la maison individuelle.

La conséquence désastreuse de ce genre de situation dans le secteur immobilier est qu’au lieu d’améliorer l’accès à la location, les mesures prises ne font que la rendre encore plus difficile. On construit encore moins, le parc de logements existants se dégrade faute d’entretien, la mobilité entre locataires disparaît, et les nouveaux arrivants n’arrivent pas à se loger. La statistique est éloquente à ce sujet : partout où l’on a tenté de bloquer les loyers, la construction a chuté, et l’écart entre anciens et nouveaux logements s’est creusé. Genève ne fait pas exception.

08:30 | Lien permanent | Commentaires (1) | |  Facebook | | |