L’effet paradoxal des taux bas (04/12/2019)

Les bas taux d’intérêt ont un effet paradoxal sur le marché immobilier. On pourrait penser qu’ils facilitent l’accès à la propriété, or ils ont pour conséquence essentielle de favoriser la construction de logements locatifs, et par là de réduire la part de logements destinés à la vente. Moins nombreux qu’il n’en faudrait pour répondre à la demande, ces derniers deviennent par conséquent encore plus chers.

La raison de ce curieux phénomène tient en ceci que les investisseurs institutionnels, fonds de pension en tête, sont toujours plus nombreux à privilégier l’achat d’immeubles locatifs plutôt que les placements en d’autres classes d’actifs. Même relativement bas, et peu susceptibles d’augmenter dans les conditions actuelles et futures, les revenus locatifs l’emportent largement sur les autres sources de revenus de placement.

On construit donc beaucoup, au-delà sans doute des besoins effectifs dans la plupart des régions, à tel point que le taux de vacance a presque doublé en dix ans, pour se fixer à 1,66% au 1er juin dernier. La situation reste tendue à Genève (0,54%), mais dans certains cantons on dépasse largement le taux considéré comme reflétant un marché équilibré (1,3%). Au total, 75'000 logements, dont plus des trois quarts destinés à la location, étaient vacants à cette date.

Autrement dit, l’immobilier locatif s’éloigne de plus en plus de l’équilibre. Qui plus est, relève la BNS dans son dernier rapport sur la stabilité financière, «une part croissante des nouveaux prêts hypothécaires dans le segment des objets résidentiels de rendement finance des objets immobiliers dans des régions présentant des taux de vacance importants».

Les risques de rupture, régulièrement évoqués par la BNS comme dans les études que lui consacrent les principaux pourvoyeurs de crédit hypothécaire (UBS, Credit Suisse, BCZ) et d’autres grands acteurs du marché, sont donc bien réels, sinon dans les circonstances présentes, du moins dans celles où, quelque part dans le futur, les taux d’intérêt se mettront à remonter. Mieux valant s’y préparer, on a conduit les banques à s’entourer bon gré mal gré de divers garde-fous, en forme d’élévation des ratios de fonds propres à respecter, et de durcissement des exigences de solvabilité imposées aux débiteurs.

Les banques en sortent mieux armées espère-t-on contre de possibles revers de fortune, au prix d’un recul de leurs marges qui indispose au premier chef les plus petites d’entre elles. Mais l’effet collatéral du dispositif est surtout de rendre l’accès à la propriété de son logement plus éloigné que jamais pour la plupart des candidats, alors qu’il n’a jamais été aussi tentant : selon une récente enquête de l’OFS, la charge hypothécaire moyenne, frais d’entretien compris, ne s’est élevée qu’à 750 francs par mois, soit à peine plus de la moitié du loyer moyen (1400 francs) payé par les locataires durant la même période (2015-2017).

Les initiatives lancées tant au niveau local que national par les milieux dits de défense des locataires, qui toutes entendent forcer encore davantage la construction de logements locatifs, tombent donc comme la grêle après la vendange. Au mieux, leur mise en œuvre conduirait à faire monter encore le taux de vacance là où il est déjà élevé. Au pire, elle contribuerait à rapprocher l’immobilier de rendement de son point de rupture. Et dans tous les cas, elle rétrécirait encore davantage le cercle des heureux élus de l’accession à la propriété, alors que celui des candidats malheureux ne cesse de s’élargir. Quelle pitié !

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