27/09/2017

Libor, Saron, charabia monétaire dont pourtant beaucoup dépend

Au pays le plus endetté du monde hypothécairement parlant (on aura reconnu la Suisse), on se penche gravement sur le passage, probable et imminent, du Libor au Saron. Le Libor, ce London interbank offered rate (en bon français, taux interbancaire pratiqué à Londres), est sur le point d’être remplacé, chez nous, par le Saron, acronyme barbare désignant le Swiss Average Rate Overnight, en bon français le taux d’intérêt moyen pour les prêts au jour le jour, plus précisément pour une nuit (overnight), taux auquel les banque se prêtent à très court terme, les unes aux autres, les liquidités qui manquent aux premières et dépassent leurs besoins chez les secondes.

Lire la suite

08:34 Publié dans Banques, Concurrence, Finances, Immobilier | Lien permanent | Commentaires (1) | |  Facebook | | |

26/04/2017

L’immobilier pris au piège des taux bas

En plein Sion, à la place de l’ancienne Matze, se dresse un complexe résidentiel flambant neuf à la recherche d’occupants. Peu ont répondu à l’appel. Sur les 120 appartements offerts à la location, 36 à ce jour ont trouvé preneur. Un peu partout au centre et à la périphérie de la ville, de nouveaux locatifs attendent qu’on veuille bien les remplir. Comme titrait le Nouvelliste, «le parc immobilier est en surchauffe à Sion».
 
Au total, 1800 logements pourraient bientôt se retrouver sur le marché, ce qui serait considérable pour une ville de 30'000 habitants, et même pour l’agglomération qui en compte le double. Le cas n’est pas isolé: dans plusieurs autres villes moyennes, la durée d’insertion des annonces de logements s’est considérablement allongée. Ce qui, à certains égards, apparaît comme une heureuse détente d’un marché marqué par la pénurie, n’est pas uniquement l’effet de rattrapage d’une activité de construction réagissant avec retard à la pression démographique.

Lire la suite

30/11/2016

Attention aux risques hypothécaires !

Le temps passant, le niveau extrêmement bas des taux d’intérêt, notamment hypothécaires, engendré par les intérêts négatifs que la BNS perçoit sur les comptes de virement que les banques entretiennent auprès d’elle a fait naître des comportements qui ne sont pas sans risque. Les banques principalement actives sur le marché intérieur, qui vivent pour l’essentiel de la marge entre intérêts actifs et passifs et qui ont vu leur rentabilité décliner continuellement depuis la crise financière de 2008, sont tentées de compenser la réduction tendancielle de cette marge par une augmentation plus que proportionnelle de leurs crédits sur le seul marché offrant encore une chance de gain, savoir le marché hypothécaire.

Lire la suite

07:04 Publié dans Banques, Banques centrales, Dette, Finances, Immobilier, suisse | Lien permanent | Commentaires (0) | |  Facebook | | |

24/02/2016

La pénurie de logements, cela se soigne

Il y a quelque chose de difficilement compréhensible dans l’obstination avec laquelle les milieux se portant défenseurs des intérêts des locataires reviennent à la charge sous forme d’initiatives visant à encourager l’offre de logements à bas loyers tout en freinant celle de logements destinés à la vente. On devrait pourtant, dans ces rangs-là aussi, réaliser que la première dépend organiquement de la seconde, puisque c’est la marge, importante, dégagée par les ventes d’appartements en PPE qui permet d’équilibrer les plans financiers des HLM et autres LUP. C’est donc – sauf à considérer qu’ils n’ont rien compris au fonctionnement du marché immobilier – que lesdits milieux cherchent en réalité à dissuader les promoteurs privés de construire de nouveaux logements pour leur substituer la main publique, comme on dit en bon allemand.

Lire la suite

12:08 Publié dans Immobilier | Lien permanent | Commentaires (2) | |  Facebook | | |

22/09/2015

Immobilier : toujours la ligne rouge

Ce n’est plus seulement la Banque nationale suisse, mais aussi, cette fois-ci, la Banque des règlements internationaux qui met en exergue l’évolution de l’immobilier en Suisse. Selon ses calculs, les prix de l’immobilier résidentiel enregistrent chez nous depuis des années une hausse dépassant de beaucoup celle que connaissent les quelques rares pays où ils continuent d’augmenter, pour l’essentiel l’Allemagne, la Suède ou encore le Canada.

La mesure dans laquelle ces prix s’écartent de leur tendance à long terme y atteindrait presque 12 points de pourcentage, ce qui placerait la Suisse dans la zone de danger, puisque ce «property price gap» est considéré comme un signal d’alerte avancé, annonciateur d’une crise bancaire susceptible d’intervenir dans les trois ans. Bigre !

Lire la suite

10:00 Publié dans Banques centrales, Dette, Immobilier, Prix | Lien permanent | Commentaires (0) | |  Facebook | | |

25/11/2014

Locataires, retraités: Quand le droit va de travers

Le Tribunal fédéral, interprétateur sourcilleux du droit du bail, vient de juger que les rendements prévus dans les plans financiers des habitations à loyers contrôlés par l’Etat devaient s’ajuster au – bas – niveau des taux hypothécaires actuels, donc en suivre la courbe fortement descendante. D’où, comme l’a relevé Christian Bernet la semaine dernière dans la Tribune de Genève, sous le titre La panique s'empare des constructeurs de logements, un certain émoi chez les promoteurs et les investisseurs institutionnels, telles les caisses de pensions, qui placent une bonne partie de leurs actifs dans l’immobilier et ne peuvent se contenter de rendements aussi faibles pour remplir leurs obligations de prévoyance.

Le TF aurait d’ailleurs pu remarquer qu’il y avait une certaine incohérence dans le fait de juger excessif un rendement net dépassant 2,5%, quand le taux d’intérêt minimum que les institutions de prévoyance sont tenues de verser sur les avoirs de vieillesse vient d’être fixé à un niveau à peine supérieur (1,75%) ; à ce taux-là, elles ne couvrent même plus leurs frais.

Lire la suite

09:20 Publié dans Capital, Démocratie, Dette, Financement des retraites, Immobilier | Lien permanent | Commentaires (0) | |  Facebook | | |

01/07/2014

Le pot de miel de la prévoyance

Un vieux et sage principe de politique économique veut qu’on ne puisse viser plusieurs objectifs avec le même instrument. Cette impossibilité de courir plusieurs lièvres à la fois, qui vaut pour la politique monétaire par exemple (une banque centrale ne peut à la fois fixer le taux de change et le taux d’intérêt, sauf à contrôler les mouvements de capitaux), vaut aussi pour la prévoyance. C’est donc un simple retour à la logique qu’envisage le Conseil fédéral en proposant de ne plus autoriser, sauf cas exceptionnels, l’utilisation du 2e pilier pour faciliter l’accession à la propriété. Les fonds accumulés sur les comptes des assurés doivent servir à financer leurs rentes futures, et non pas simultanément – ou plus exactement : en lieu et place – les aider à acquérir leur propre logement.

Lire la suite

05:17 Publié dans Capital, Financement des retraites, Finances publiques, Immobilier | Lien permanent | Commentaires (2) | |  Facebook | | |

18/03/2014

Genève, une propriété pas si privée que ça

D’abord le constat. Genève, comme toutes les villes-centres d’une certaine importance, attire du monde, qui cherche évidemment à se loger. Dans le même temps, il s’y construit peu, et même de moins en moins si l’on en croit la statistique. D’où une tendance, logique, à la hausse des prix des logements, qu’ils soient loués ou occupés par leurs propriétaires. Précision qui a son importance : les loyers des logements existants sont soumis à diverses réglementations visant à les empêcher d’augmenter plus vite qu’un étalon de référence politiquement correct mais économiquement discutable, qui correspond aujourd’hui à un taux hypothécaire moyen. Autre remarque d’importance : alors que de plus en plus de ménages souhaitent accéder à la propriété de leur logement, les milieux dits de protection des locataires dénoncent une pénurie de logements à loyers abordables et s’opposent, par principe, à l’augmentation de la part de logements en PPE dans les constructions nouvelles. Il y a donc un déséquilibre fondamental entre l’offre, insuffisante, et une demande largement insatisfaite.

Lire la suite

06:52 Publié dans Genève, Immobilier | Lien permanent | Commentaires (0) | |  Facebook | | |

28/01/2014

Surchauffe immobilière: par l’autre bout de la lorgnette

La décision du Conseil fédéral de relever le volant anticyclique de fonds propres imposé aux banques dans le secteur des crédits hypothécaires à l’immobilier résidentiel a été diversement appréciée, c’est le moins qu’on puisse dire. Les professionnels de l’immobilier ont qualifié la mesure d’inutile dans un marché qui selon eux est en train de se corriger de lui-même. Les banques ont regretté une mesure à leurs yeux inefficace et pour ainsi dire superfétatoire, puisque décidée sans concertation avec leurs représentants et sans attendre que l’autorégulation en laquelle elles croient dur comme fer ait eu le temps de déployer tous ses effets.

Réactions somme toute logiques, puisque venant de ceux et celles que la mesure va frapper au cœur de leurs principales sources de revenu – les marges de promoteur et commissions de courtage pour les premiers, les différences d’intérêts pour les secondes – qui devraient forcément baisser dans un marché ralenti.

Lire la suite

14:42 Publié dans Croissance, Immobilier | Lien permanent | Commentaires (1) | |  Facebook | | |

30/07/2013

Ce que dit la décote du groupe Raiffeisen

La décision de Moody’s d’abaisser légèrement la note par ailleurs excellente du groupe Raiffeisen suscite quelques remous. La banque souligne évidemment les points positifs relevés par l’agence de notation, et rappelle qu’elle se situe toujours dans le haut du panier. Il n’empêche que sa forte exposition au marché immobilier (puisqu’elle est essentiellement une bailleuse de prêts hypothécaires) relance le débat sur l’existence, effective ou supposée, d’une bulle dans ce secteur.

Lire la suite

06:18 Publié dans Banques, Dette, Immobilier | Lien permanent | Commentaires (0) | |  Facebook | | |

25/06/2013

Des taux à 3% mettraient un nouveau propriétaire sur sept en difficulté

La brutale chute des cours boursiers intervenue la semaine dernière nous donne un avant-goût de la sauce à laquelle nous serons mangés lorsque les taux d’intérêt, ramenés à zéro ou presque par les banques centrales, retrouveront leurs niveaux normaux, soit, pour les taux hypothécaires appliqués aux débiteurs suisses, quelque part entre les 4 et 5% qui ont prévalu entre le milieu des années 60 et le début des années 2000 (avec même, on s’en souvient, une pointe à 7% au début des années 90).

Lire la suite

09:03 Publié dans Banques centrales, Dette, Immobilier | Lien permanent | Commentaires (2) | |  Facebook | | |

07/05/2013

Une bulle, même à croissance lente, finit toujours par éclater

A force de crier au loup, à force d’alerter l’opinion sur les risques de bulle spéculative dans le secteur immobilier, on finira par croire que ce genre de chose ne peut arriver dans notre beau et solide pays. L’UBS peut annoncer trimestre après trimestre que son «Swiss Real Estate Bubble Index» se rapproche dangereusement de la zone rouge, le vice-président du directoire de la Banque nationale suisse inviter son public à se préparer à de sérieuses turbulences («Fasten your seat belts !» lui recommanda-t-il l’autre jour en conclusion de son exposé au Centre international d’études monétaires et bancaires), le fait est que l’endettement hypothécaire, moteur premier de l’envol des prix résidentiels en Suisse, continue d’augmenter comme si de rien n’était.

Lire la suite

08:24 Publié dans Banques centrales, Croissance, Immobilier | Lien permanent | Commentaires (1) | |  Facebook | | |

19/02/2013

Bulle immobilière, un volant qui fait grincer des dents

L’activation partielle par le Conseil fédéral, sur demande de la Banque nationale suisse, du «volant de fonds propres anticyclique» ne fait pas que des heureux. La FINMA, chargée de l’exécution, aurait préféré attendre, et l’Association suisse des banquiers, qui avait vigoureusement désapprouvé le projet au moment de sa discussion en janvier 2012, vient de redire tout le mal qu’elle pense d’une mesure discrétionnaire à ses yeux «inappropriée» voire conceptuellement «problématique». L’une et l’autre escomptaient que le dispositif d’autorégulation mis en place par la corporation bancaire en juin de la même année déploierait suffisamment d’effets pour que la Confédération renonce à passer à l’acte.

Lire la suite

07:48 Publié dans Banques, Banques centrales, Immobilier | Lien permanent | Commentaires (0) | |  Facebook | | |