19/09/2018

Vers la fin d’un drôle d’objet fiscal ?

La Suisse est, avec l’Islande, le Luxembourg, les Pays-Bas et la Slovénie, l’un des rares pays à taxer la valeur locative des biens immobiliers occupés par leur propriétaire. Cette singularité a pourtant une solide justification économique: la jouissance de son propre logement constitue un revenu en nature, équivalant au loyer que paierait le locataire d’un même logement. Mais l’égalité de traitement s’arrête là.

Elle ne dit rien du coût, en capital, du bien immobilier en question et de son mode de financement, et s’accompagne de fait d’une discrimination entre logements intégralement financés par des fonds propres et logements hypothéqués, puisque les intérêts de la dette hypothécaire sont entièrement déductibles du revenu imposable. Raison pour laquelle les propriétaires occupant leur propre logement sont fiscalement incités à ne pas rembourser leurs hypothèques, et participent ainsi au fait que la Suisse est la championne du monde de l’endettement hypothécaire mesuré par rapport au produit intérieur brut.

A fin 2016, l’endettement hypothécaire des ménages, toutes formes de propriété immobilière confondues, s’élevait à 783 milliards de francs (pour un PIB de 660 milliards), soit plus de 40% de la valeur de marché de leurs biens immobiliers, estimée par la Banque nationale suisse à 1’899 milliards.


De pareilles proportions ne sont pas seulement inhabituelles, surtout pour un pays qui compte une proportion plutôt modeste de propriétaires (moins de 40%). Elles sont aussi et surtout inquiétantes du point de vue de la stabilité financière. On a ainsi calculé que si le taux hypothécaire retrouvait son niveau moyen de long terme (5%), ce qui finira bien par arriver, un bon tiers des propriétaires devraient consacrer plus de 30% de leur revenu disponible au service de leur dette.

Obligés dans ces conditions, pour les plus lourdement endettés d’entre eux, de se défaire de leur bien à seule fin d’honorer leurs engagements, ou menés à cette extrémité par des créanciers ayant saisi leur gage pour le mettre aux enchères, ils pourraient déclencher ainsi, toutes proportions gardées, quelque chose qui ressemblerait à la crise des subprime de 2007 aux Etats-Unis.

Ce n’est sans doute pas pour cette raison que la Commission de l’économie et des redevances du Conseil des Etats étudie en ce moment un projet de réforme de l’imposition du logement. Mais il y a là en tout cas un motif suffisant pour réserver un accueil cette fois-ci favorable à la dernière des innombrables propositions, motions et initiatives populaires déposées depuis les années 90 visant à réduire sinon supprimer l’imposition de la valeur locative et la déduction correspondante des intérêts hypothécaires, puisque les propriétaires de leur propre logement n’auraient plus alors aucune raison de repousser l’amortissement de leur dette.

Il faudra néanmoins négocier serré, car les objections viendront nombreuses, des milieux bancaires qui vivent du crédit hypothécaire, d’économistes attachés à l’argument théorique du revenu en nature (même si l’OCDE, généralement d’accord avec eux, proposait en 2011 de supprimer l’impôt locatif afin de «réduire les distorsions dans les décisions financières des ménages», des milieux de gauche enfin, hostiles par atavisme à la propriété privée. On verra bien.

 

 

 

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Commentaires

C'est une position paradoxale, pour ne pas dire incohérente, de souhaiter l'abolition de la valeur locative (et, dans la foulée, de la déductibilité des intérêts hypothécaires), sous couvert de stabilité financière, au motif qu'une hausse des taux à 5% entraînerait la faillite de nombreux petits propriétaires endettés.

En effet, si concomitamment à la hausse des taux, vous supprimez la déductibilité des intérêts, qui représente en quelque sorte un coussin amortisseur contre les effets de cette hausse, vous ne ferez qu'aggraver la situation de ces petits propriétaires. Et, partant, vous amplifierez la crise immobilière que vous redoutez.

Par ailleurs, tout le monde n'a pas la capacité financière de rembourser d'un coup un grande partie de son emprunt immobilier; il est donc à redouter qu'en cas de suppression de la déductibilité des intérêts hypothécaires, certaines personnes aient recours, pour pouvoir rembourser leurs dettes à long terme et compenser leur perte de pouvoir d'achat, à des crédits privés, dont les intérêts resteraient à priori déductibles fiscalement (à confirmer toutefois). Or, ces crédits privés, outre des taux d'intérêt plus élevés que ceux des prêts hypothécaires, sont aussi moins bien garantis du point de vue des instituts de crédit.

Un autre effet dévastateur pourrait être le pillage des caisses de pension par des assurés désirant utiliser leurs avoirs pour rembourser leurs emprunts.

Écrit par : Olivier Levasseur | 19/09/2018

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