20/12/2017

La prochaine crise sera-t-elle immobilière ?

En Suède, la durée moyenne de remboursement d’un prêt hypothécaire serait de 140 ans. Les statistiques manquent pour évaluer la longévité des encours hypothécaires en Suisse, mais on peut raisonnablement estimer que, pour une partie d’entre eux en tout cas, elle doit se situer dans les mêmes eaux, une fois les obligations légales ou contractuelles remplies (amortissement accéléré du 2e rang, échéance plus courte des nouveaux crédits, etc.).

En tout état de cause, les deux pays sont champions dans le recours à l’endettement hypothécaire, qu’il soit mesuré en proportion du produit intérieur brut, en fonction des revenus, ou à la hauteur de la charge financière qu’il fait peser sur le budget moyen des ménages. Corollaire ou conséquence de cet emballement hypothécaire, les prix de l’immobilier ont en Suède comme chez nous atteint des hauteurs stratosphériques, et entraîné des risques que les autorités de surveillance compétentes s’efforcent d’évaluer et si possible de maîtriser.


Dans son dernier rapport sur la stabilité financière, la Riksbank suédoise estime que l’endettement élevé et croissant des ménages constitue le plus grand risque pour l’économie du pays. C’est que le rapport entre dette hypothécaire et revenu a augmenté de 47% depuis 2010 pour friser la cote impressionnante de 340%, et dépasser même les 600% dans un cas sur trois.

Raison suffisante pour avoir amené l’an dernier la Finansinspektionen, l’organisme régulateur du marché financier suédois, à imposer une série de mesures visant à accélérer le rythme de remboursement des crédits hypothécaires, après en avoir limité (en 2010) le montant à 85% au maximum de la valeur du bien gagé. Le dispositif semble avoir exercé un certain effet, si l’on en juge du moins par le Global Real Estate Bubble Index d’UBS, qui note un net ralentissement de la hausse des prix de l’immobilier pour la ville de Stockholm, après les 60% de hausse enregistrés au cours des 10 dernières années. Les prix y auraient même baissé de 9% au cours des trois derniers mois selon la banque en mains publiques SBAB, l’un des plus gros fournisseurs de prêts hypothécaires du pays.

Les mêmes causes produisant les mêmes effets  (savoir en l’occurrence que le non amortissement des crédits hypothécaires, fiscalement privilégié, conduit à une dette faramineuse en même temps qu’à des prix exagérés), la Suisse rejoint à maints égards la situation suédoise. Comme le rappelait en novembre Fritz Zurbrügg, vice-président du directoire de la BNS, le rapport entre l’encours des prêts hypothécaires et le PIB est passé chez nous de 110% en 2000 à quelque 145% aujourd’hui. Et de relever un mois plus tard, lors de la dernière conférence de presse de l’Institut d’émission, que «les déséquilibres subsistent sur les marchés hypothécaire et immobilier», au point que «les prix risquent de subir une correction substantielle à moyen terme». Même si la plupart des banques bailleuses sont aujourd’hui plus solidement armées en fonds propres, certains de leurs débiteurs hypothécaires, lourdement endettés, ne résisteraient pas à une telle correction.

Dans un de ses rapports annuels (1997), la CFB estimait qu’à la suite du retournement de tendance survenu en 1989, les banques avaient dû amortir plus de 40 milliards de francs de créances impayées. Bis repetita placent…

 

 

 

06:32 Publié dans Dette, Immobilier, suisse | Lien permanent | Commentaires (0) | |  Facebook | | |

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