26/04/2017

L’immobilier pris au piège des taux bas

En plein Sion, à la place de l’ancienne Matze, se dresse un complexe résidentiel flambant neuf à la recherche d’occupants. Peu ont répondu à l’appel. Sur les 120 appartements offerts à la location, 36 à ce jour ont trouvé preneur. Un peu partout au centre et à la périphérie de la ville, de nouveaux locatifs attendent qu’on veuille bien les remplir. Comme titrait le Nouvelliste, «le parc immobilier est en surchauffe à Sion».
 
Au total, 1800 logements pourraient bientôt se retrouver sur le marché, ce qui serait considérable pour une ville de 30'000 habitants, et même pour l’agglomération qui en compte le double. Le cas n’est pas isolé: dans plusieurs autres villes moyennes, la durée d’insertion des annonces de logements s’est considérablement allongée. Ce qui, à certains égards, apparaît comme une heureuse détente d’un marché marqué par la pénurie, n’est pas uniquement l’effet de rattrapage d’une activité de construction réagissant avec retard à la pression démographique.


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C’est aussi la conséquence de la longue période de bas taux d’intérêt qui a fini par attirer des acteurs tels que les institutions de prévoyance ou les assureurs vie, tournés de préférence vers les placements jusqu’alors plus rémunérateurs en titres à revenu fixe ou, dans les limites autorisées, en titres de participation.
 
L’opportunité de s’endetter à bas coût, alliée à celle de s’abonner aux flux de revenus censément stables et sûrs de l’immobilier résidentiel, ne pouvait que convaincre un nombre croissant d’investisseurs, et tous s’y sont mis. L’impact de cette réallocation des portefeuilles est saisissant. Publica, par exemple, détenait l’an dernier plus de 2,6 milliards de francs dans l’immobilier en Suisse, soit presque autant qu’en obligations de la Confédération, l’un de ses placements traditionnels.
 
La CEPG genevoise en compte encore davantage (3,6 milliards à fin 2015), dépassant ainsi la limite des 30% prescrite par l’ordonnance sur la prévoyance professionnelle (OPP2). Comme le remarque le cabinet d’audit KPMG, l’immobilier est devenu l’une des principales catégories de placement pour les institutions de prévoyance dont il influence substantiellement la performance globale: «il est utilisé aujourd’hui comme substitut aux obligations, pour réaliser des rendements excédentaires».
 
Le problème, c’est que si tout le monde se rue sur la pierre, l’effet attendu se trouvera dilué. Les placements immobiliers indirects, «solutions souples et intégrales pour clients privés et institutionnels» affiche le Credit Suisse, voient peu à peu leurs cours prendre l’ascenseur et les rendements s’éroder. Quant aux placements directs, ils s’exposent, tels ceux de la Matze, à une longue période de latence.
 
De la surabondance d’offre au dégonflement d’une bulle immobilière, il n’y a parfois qu’un pas. Lorsque, à la fin des années 80, la Banque nationale avait brusquement remonté des taux tombés très bas, l’effondrement du marché avait été rapide et brutal. Aujourd’hui heureusement, la remontée des taux s’annonce progressive, et l’excès d’optimisme des promoteurs ne s’est pas mué en fièvre spéculative. Mais le retour à l’équilibre n’en sera pas pour autant une promenade de santé.

 

 

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