30/11/2016

Attention aux risques hypothécaires !

Le temps passant, le niveau extrêmement bas des taux d’intérêt, notamment hypothécaires, engendré par les intérêts négatifs que la BNS perçoit sur les comptes de virement que les banques entretiennent auprès d’elle a fait naître des comportements qui ne sont pas sans risque. Les banques principalement actives sur le marché intérieur, qui vivent pour l’essentiel de la marge entre intérêts actifs et passifs et qui ont vu leur rentabilité décliner continuellement depuis la crise financière de 2008, sont tentées de compenser la réduction tendancielle de cette marge par une augmentation plus que proportionnelle de leurs crédits sur le seul marché offrant encore une chance de gain, savoir le marché hypothécaire.


Dans son dernier rapport sur la stabilité financière, la BNS relève que ces banques – que par simplification on qualifiera de locales – «ont accru de manière substantielle leur exposition en Suisse sur les marchés hypothécaire et de l’immobilier résidentiel», alors même que ces marchés, dans leur ensemble, ont connu un ralentissement par rapport à l’année précédente. Si les deux grandes banques sont devenues plus circonspectes dans l’octroi de nouveaux prêts, ce sont manifestement les autres pourvoyeurs de poids, Raiffeisen et Banque cantonale de Zurich en tête, qui ont fait la différence.

Les premières comme les secondes ont amélioré leurs ratios de fonds propres et répondent aux exigences minimales de Bâle III. Pour autant, il ne faut pas surestimer la capacité de résistance des banques locales aux risques que diverses évolutions possibles font courir au marché hypothécaire, telles une nouvelle crise de la dette en zone euro ou une hausse soudaine et forte des taux d’intérêt. Pourquoi ces banques-là seraient-elles plus affectées que d’autres ? Parce qu’une part croissante des prêts qu’elles accordent dépasse la fraction admissible de la valeur de gage des biens hypothéqués et frise la limite supérieure de la capacité financière des emprunteurs (fixée par hypothèse au tiers de leur revenu brut d’activité). De fait, poursuit la BNS, «bien que la probabilité d’une correction de prix ait progressé, quelque 20% des prêts nouvellement octroyés à des propriétaires occupant leur propre logement ont une quotité de financement supérieure à 80% en termes bruts».

Or si par hypothèse les taux hypothécaires remontaient à 5% (soit leur moyenne historique, généralement utilisée par les banques comme taux de référence pour évaluer la capacité financière des emprunteurs), 44% des nouveaux propriétaires se trouveraient dans une telle situation. L’avertissement vient d’ailleurs d’être répété à Berne par Fritz Zurbrügg, le vice-président du directoire de la BNS, en réponse indirecte aux banques locales tentées, à l’instar de Raiffeisen, d’abaisser leur taux de référence. UBS de son côté s’est sentie autorisée à formuler le même genre de mise en garde ; au surplus, selon ses calculs, un abaissement de ce taux à 3% stimulerait à ce point la demande que les prix des logements pourraient augmenter de 40%.

Au pays le plus endetté du monde hypothécairement parlant, pareils appels à la prudence méritent pour le moins d’être entendus.

07:04 Publié dans Banques, Banques centrales, Dette, Finances, Immobilier, suisse | Lien permanent | Commentaires (0) | |  Facebook | | |

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