22/09/2015

Immobilier : toujours la ligne rouge

Ce n’est plus seulement la Banque nationale suisse, mais aussi, cette fois-ci, la Banque des règlements internationaux qui met en exergue l’évolution de l’immobilier en Suisse. Selon ses calculs, les prix de l’immobilier résidentiel enregistrent chez nous depuis des années une hausse dépassant de beaucoup celle que connaissent les quelques rares pays où ils continuent d’augmenter, pour l’essentiel l’Allemagne, la Suède ou encore le Canada.

La mesure dans laquelle ces prix s’écartent de leur tendance à long terme y atteindrait presque 12 points de pourcentage, ce qui placerait la Suisse dans la zone de danger, puisque ce «property price gap» est considéré comme un signal d’alerte avancé, annonciateur d’une crise bancaire susceptible d’intervenir dans les trois ans. Bigre !


Alors, on creuse plus avant pour tenter de cerner la matérialité du risque. Oui, non seulement les prix de l’immobilier résidentiel helvétique continuent imperturbablement de monter en toutes régions (excepté peut-être, cette année, en région lémanique si l’on en croit les indices établis par la société Wüest & Partner), mais le total des créances hypothécaires que nos banques détiennent sur les ménages poursuit année après année sa progression de quelque 3.5% l’an, soit un rythme presque deux fois supérieur à celui du produit intérieur brut. Résultat, l’endettement des ménages frise en Suisse les 120% du PIB, soit la proportion la plus forte de toutes celles relevées par la BRI, plus élevée même que les 119% notés pour l’Australie, et plus de deux fois plus élevée que la moyenne de la zone euro (61%). Mieux, la part des prêts hypothécaires aux ménages dans le total des crédits accordés par les banques à des débiteurs suisses continue d’augmenter. De 61.8% au début de 2010, elle est passée à 64.2% à fin juin 2015, dernier chiffre connu.

Le volant anticyclique de fonds propres mis en place par la Banque nationale suisse (relevé à 2% en janvier 2014, avec effet en juin de la même année) a-t-il eu l’effet escompté, savoir freiner l’octroi de crédits hypothécaires ? En conclusion d’un récent «working paper», deux économistes de la même BRI notent que l’instrument a surtout eu pour conséquence de déplacer l’offre de nouveaux crédits en direction des banques les plus résistantes. Mais ils précisent dans la foulée que «le durcissement des exigences en matière de fonds propres ne semble pas avoir dissuadé les banques moins résistantes de s’engager dans des prêts hypothécaires risqués», quitte pour cela à pratiquer des taux plus élevés.

Les banques implicitement visées (cantonales ? régionales ? Raiffeisen ?) jurent évidemment leurs grands dieux qu’elles prennent les plus grandes précautions avant d’octroyer de nouveaux prêts, mais les chiffres, encore une fois, sont sans appel : entre 2013 et 2014, les premières ont augmenté leur stock de créances hypothécaires de 3.9%, les secondes, de 3.1%, et le groupe des troisièmes, de… 5.0% !

Nulle part dans le monde occidental sinon dans le monde tout court, l’endettement hypothécaire privé n’a atteint de telles dimensions, et nulle part non plus il continue de croître avec la même constance.

10:00 Publié dans Banques centrales, Dette, Immobilier, Prix | Lien permanent | Commentaires (0) | |  Facebook | | |

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