25/11/2014

Locataires, retraités: Quand le droit va de travers

Le Tribunal fédéral, interprétateur sourcilleux du droit du bail, vient de juger que les rendements prévus dans les plans financiers des habitations à loyers contrôlés par l’Etat devaient s’ajuster au – bas – niveau des taux hypothécaires actuels, donc en suivre la courbe fortement descendante. D’où, comme l’a relevé Christian Bernet la semaine dernière dans la Tribune de Genève, sous le titre La panique s'empare des constructeurs de logements, un certain émoi chez les promoteurs et les investisseurs institutionnels, telles les caisses de pensions, qui placent une bonne partie de leurs actifs dans l’immobilier et ne peuvent se contenter de rendements aussi faibles pour remplir leurs obligations de prévoyance.

Le TF aurait d’ailleurs pu remarquer qu’il y avait une certaine incohérence dans le fait de juger excessif un rendement net dépassant 2,5%, quand le taux d’intérêt minimum que les institutions de prévoyance sont tenues de verser sur les avoirs de vieillesse vient d’être fixé à un niveau à peine supérieur (1,75%) ; à ce taux-là, elles ne couvrent même plus leurs frais.


Mais le droit est le droit, et le TF ne fait rien d’autre que l’appliquer. Reste que le droit en l’occurrence ne fait pas bon ménage avec les mécanismes économiques, et qu’à suivre aveuglément celui-ci au lieu de s’inspirer raisonnablement de ceux-là, les juges de Mon-Repos ne peuvent que distordre un peu plus un marché locatif déjà passablement malmené par une législation dite de protection des locataires.

Pour rappel, lorsqu’un bien se fait rare, il est normal et sain que son prix monte : le signal ainsi donné aux producteurs les incite à accroître leur production. Selon la même logique, lorsque les coûts de production baissent, les producteurs sont portés à l’augmenter. Remplacez à présent prix par loyers, producteurs par promoteurs, et coûts par taux hypothécaires. Vous comprendrez aussitôt, avec les Nuls, que le meilleur moyen de freiner durablement la hausse des loyers, ce n’est pas de les baisser autoritairement, mais de laisser leur hausse, respectivement le bas niveau des taux hypothécaires, stimuler la construction de nouveaux logements. A l’inverse, vous ne vous étonnerez pas que le niveau moyen des loyers augmente le plus là où le politique et le législateur s’ingénient le plus systématiquement à les réglementer. Là, c’est-à-dire à Genève.

Inutile et contreproductif également, si le but est de résoudre la pénurie, le fait d’alléger le fardeau du loyer pour les locataires. Comme vient de le constater l’Institut national de la statistique français dans une étude citée par Le Monde, «l’aide au logement tire à la hausse le prix des loyers». Même remarque, d’ailleurs, pour tout ce qui vise à faciliter l’accession à la propriété : l’utilisation des fonds du 2e pilier pour financer la part de fonds propres nécessaires à l’acquisition de son logement est l’un des principaux facteurs de hausse des prix de l’immobilier.

Pour le reste, il ne faut pas confondre le tout et la partie. Qu’au cœur d’une métropole et a fortiori en son hypercentre, les loyers soient plus élevés qu’en périphérie, cela restera toujours vrai, pour les surfaces commerciales comme pour les logements, sauf dans les cas, heureusement rares, où des passe-droits s’exercent – preuve justement d’un marché déséquilibré à force d’être réglementé.

09:20 Publié dans Capital, Démocratie, Dette, Financement des retraites, Immobilier | Lien permanent | Commentaires (0) | |  Facebook | | |

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