28/01/2014

Surchauffe immobilière: par l’autre bout de la lorgnette

La décision du Conseil fédéral de relever le volant anticyclique de fonds propres imposé aux banques dans le secteur des crédits hypothécaires à l’immobilier résidentiel a été diversement appréciée, c’est le moins qu’on puisse dire. Les professionnels de l’immobilier ont qualifié la mesure d’inutile dans un marché qui selon eux est en train de se corriger de lui-même. Les banques ont regretté une mesure à leurs yeux inefficace et pour ainsi dire superfétatoire, puisque décidée sans concertation avec leurs représentants et sans attendre que l’autorégulation en laquelle elles croient dur comme fer ait eu le temps de déployer tous ses effets.

Réactions somme toute logiques, puisque venant de ceux et celles que la mesure va frapper au cœur de leurs principales sources de revenu – les marges de promoteur et commissions de courtage pour les premiers, les différences d’intérêts pour les secondes – qui devraient forcément baisser dans un marché ralenti.


Cela étant, on peut s’étonner de l’écart d’appréciation porté sur l’état du marché du logement par la Banque nationale suisse d’un côté, qui est à la manœuvre derrière l’autorité politique, et les professionnels de l’autre. Ceux-ci observent, par le petit bout de la lorgnette en quelque sorte, c’est-à-dire en pointant les transactions effectives, une stabilisation voire même une baisse des prix sur certains segments du marché, alors que celle-là continue de noter, du haut de la statistique bancaire et de la comptabilité nationale, un déséquilibre croissant entre l’offre et la demande. Cette deuxième vision, par l’autre bout de la lorgnette, est difficilement contestable : les crédits hypothécaires aux ménages se multiplient à un rythme presque trois fois plus rapide que le produit intérieur brut, c’est-à-dire, grosso modo, que leur revenu disponible ; depuis 2003, ces crédits ont augmenté de plus de 80%, pendant que le PIB ne progressait que de 33%. Vu le nombre relativement faible de constructions venant s’ajouter chaque année aux quelque 4,1 millions de logements existants et vu l’habitude, fiscalement favorisée, qu’ont les propriétaires de ne pas amortir leur dette, l’essentiel des nouvelles hypothèques ne fait donc que financer, et par conséquent entretenir, la hausse des prix de l’immobilier. Cqfd.

Il y a déjà, de fait, une accumulation impressionnante de freins à la demande : quote-part plus élevée de fonds propres exigés des acheteurs, moindre recours possible aux avoirs du IIe pilier et, du côté des banques, conséquences d’ores et déjà effectives des ratios de capitaux propres pondérés par les risques imposés par Bâle III y compris sur les créances gagées. Mais reprocher à l’autorité de régulation d’ajouter ceinture aux bretelles revient à l’accuser d’excès de zèle quand elle ne fait que préparer le terrain à tout autre chose : une remontée des taux d’intérêt qui pourrait s’avérer bien plus forte et plus proche que les acteurs d’un marché complètement anesthésié par une longue période de crédits trop facilement accordés ne l’imaginent aujourd’hui.

14:42 Publié dans Croissance, Immobilier | Lien permanent | Commentaires (1) | |  Facebook | | |

Commentaires

Merci pour cette fine analyse ! on comprend mieux les enjeux entre les différents acteurs du coup.

Écrit par : immo espagne | 04/03/2014

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