30/07/2013

Ce que dit la décote du groupe Raiffeisen

La décision de Moody’s d’abaisser légèrement la note par ailleurs excellente du groupe Raiffeisen suscite quelques remous. La banque souligne évidemment les points positifs relevés par l’agence de notation, et rappelle qu’elle se situe toujours dans le haut du panier. Il n’empêche que sa forte exposition au marché immobilier (puisqu’elle est essentiellement une bailleuse de prêts hypothécaires) relance le débat sur l’existence, effective ou supposée, d’une bulle dans ce secteur.


Durant la phase de leur formation, les bulles immobilières ont ceci de particulier qu’elles sont masquées par une série de faits semblant justifier de manière incontestable la hausse continue des prix du foncier. Ainsi, en Suisse et singulièrement dans les régions «chaudes» («hot spots») de l’arc lémanique et de Zurich, la pression démographique reste forte et rien ne vient la ralentir, les zones à bâtir se raréfient, la pénurie de logements, lancinante, est destinée à durer, etc., etc. Tout cela, dit-on, n’aurait rien à voir avec la bulle de la fin des années 80, quand la spéculation était évidente et les rendements immobiliers, qu’ils soient bruts ou nets, devenus dérisoirement bas.

Il n’empêche qu’à l’époque aussi l’emballement des prix avait pris racine sur une pénurie que l’on voyait lancinante et destinée à durer. Selon les données scrupuleusement relevées  par l’OCSTAT, le taux de vacance des logements dans le canton de Genève n’était dans les années 1985-87 que légèrement supérieur à 0,2%, et l’augmentation annuelle de population se situait entre 3000 et 4000 personnes par an pour la même période.

Aujourd’hui, où en sommes-nous ? Entre 2009 et 2011, le taux de vacance a à peine dépassé 0,2%, et s’est hissé péniblement à 0,3% l’an dernier. Quant à la croissance démographique, elle a atteint, entre solde migratoire et solde naturel, quelque 3000 à 4000 personnes en moyenne durant les mêmes années. Bref, s’agissant des faits «durs», nous retrouvons, aujourd’hui, les mêmes raisons qu’alors de croire à la pérennité du mouvement ascensionnel des prix de l’immobilier.

Or à l’époque, l’éclatement de la bulle avait d’un seul coup mis un terme au déséquilibre, censé durer, entre offre et demande. En peu de temps, le taux de vacance avait grimpé à 1,7%, l’année même (1994) où l’accroissement démographique avait été le plus élevé depuis une bonne dizaine d’années, et alors que la mise de nouveaux logements sur le marché se situait à quelques unités près aux mêmes niveaux qu’aujourd’hui.

La leçon est claire: les pénuries peuvent se résorber comme par enchantement sous l’effet, par exemple, d’une hausse des taux d’intérêt (en cours), d’un ralentissement conjoncturel (voyez les exportations) ou de quelque autre impondérable. Moody’s, la BNS, ou les grandes banques, ne disent pas autre chose.

 

 

06:18 Publié dans Banques, Dette, Immobilier | Lien permanent | Commentaires (0) | |  Facebook | | |

Les commentaires sont fermés.