12/11/2012

La bulle immobilière lémanique: avons-nous la mémoire courte?

Rarement bulle immobilière aura été aussi attentivement suivie, pour néanmoins être aussitôt jugée peu probable, que celle que le «Swiss Real Estate Bubble Index» calculé par UBS tente de détecter. Il n’est pas étonnant dans ces conditions que le franchissement par cet indice d’un début de cote d’alarme au 3e trimestre 2012 ait rencontré tant d’échos dans les médias.


Les bulles ont ceci de propre qu’elles ne s’annoncent pas à l’avance. Elles ont aussi pour caractéristique de ne jamais éclater deux fois de la même manière. Sinon on ne s’expliquerait pas, par exemple, que la crise des subprime et la faillite de Lehman Brothers, aux Etats-Unis, aient pu débarquer sans crier gare vingt ans à peine après la débâcle des Savings & Loans et la faillite de Drexel Burnham Lambert. Dans un cas, c’est le durcissement des conditions d’accès au crédit qui fut le facteur déclencheur, tandis que dans l’autre, c’est la suppression d’avantages fiscaux qui précipita la rupture. Mais à chaque fois, ce sont bel et bien des investissements excessifs dans l’immobilier résidentiel qui furent à l’origine du phénomène.

Dans le bassin lémanique et singulièrement à Genève, «point chaud» par excellence de la fièvre immobilière, on évoque pour l’heure de grandes différences d’avec la situation qui prévalait à la fin des années 80: point d’achats spéculatifs par des promoteurs musclés comme ce fut le cas à l’époque ; forte demande solvable face à une offre insuffisante ; ralentissement, et non accélération, de la hausse des prix ; retenue enfin de la part des banques, elles-mêmes d’ailleurs freinées par un cadre réglementaire devenue plus sévère.

Il n’empêche. Hier comme aujourd’hui, les prix des objets échangés s’écartent exagérément des loyers de logements correspondants, et les taux d’endettement n’ont plus de rapport avec les revenus des acheteurs – seul, ou presque, un niveau de taux d’intérêt exceptionnellement bas autorisant une telle évolution.

Certes, on peut faire valoir qu’une bonne part (jusqu’à 80%) des crédits hypothécaires malgré tout assez généreusement octroyés par les banques le sont à des taux fixés pour plusieurs années ; que cette durée (jusqu’à 10 ans pour certains) est suffisante pour permettre de se préparer à la remontée des taux qui la suivra forcément ; et que la poursuite de la hausse des prix, ralentie mais inévitable vu l’évolution démographique, allégera d’autant le poids de la dette.

Quiconque n’a pas la mémoire courte retrouvera dans cet argumentaire les prémices de tout emballement immobilier. Lorsqu’une bulle éclate, la pénurie d’objets à vendre qui lui était immédiatement antérieure se transforme aussitôt en excès d’offre, et les taux ont beau être fixes, l’endettement nominal approche, pour parfois dépasser même, les valeurs de gage. Ce qui ne signifie pas nécessairement le défaut de certains créanciers, mais pèse à coup sûr sur les ventes aux moment où celles-ci se multiplient.

Attention, donc.

 

15:31 Publié dans Croissance, Dette, Genève | Lien permanent | Commentaires (1) | |  Facebook | | |

Commentaires

Bonjour
Faire attention ne suffira pas. Quand une bulle éclate, il faut longtemps pour tout remettre à l'ordre. Cependant, c'est un bon billet, un petit rappel de ce qui s'est passé dans le passé. Merci pour le partage

Écrit par : Maison à vendre à la Réunion | 13/11/2012

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